Spécial impôts 2019: Les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées en 2018 sur la cession de biens immobiliers sont imposables au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2 %. Divers mécanismes prenant en compte la durée de détention ou la nature des immeubles cédés, permettent un abattement du montant de la plus-value imposable, voire une exonération totale.

En principe, toutes les plus-values réalisées, en 2018, lors de la cession de bien immobiliers - résidences secondaires, biens mis en location, etc. - sont imposées à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, après un abattement fonction de la durée de détention : 6 % puis 4 % par an à partir de la 6e année, soit une exonération après 22 ans de détention. A ce taux s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17.2 %, auxquels s'appliquent également des abattements en fonction de la durée de détention.

Abattements et surtaxes

Attention, les abattements pour durée de détention diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux (voir tableau). Le cas échéant il faut encore ajouter une taxe sur les « plus-values immobilières excédant 50 000 euros ». Elle représente entre 2 et 6 % de la plus-value nette imposable calculée après l'abattement pour durée de détention applicable en matière d'impôt sur le revenu (voir tableau).

Le calcul de la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession (diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition est augmenté : des frais d'acquisition pris pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 7,5 % du prix d'acquisition, et des dépenses de travaux prises pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 15 % du prix d'acquisition lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

En cas d'acquisition du bien par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation. Dans cette hypothèse, les frais d'acquisition doivent obligatoirement être pris en compte pour leur montant réel et justifié. Ces frais s'entendent exclusivement des frais d'acte ou de déclaration (honoraires du notaire, droits de succession ou de donation).

Sur la plus-value ainsi déterminée s'appliquent les abattements pour durée de détention.

Exemple de calcul

M. et Mme Duval ont vendu le 22 juin 2018 une résidence secondaire qu'ils ont acquise le 13 septembre 2009. Le prix de vente est de 650.000 euros, et le prix d'achat de 300.000 euros. Les travaux suivants ont été réalisés par une société : réfection de l'installation électrique : 3.500 euros et rénovation d'une partie de la toiture 45.000 euros.

Quel sera le montant de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, et celle imposable aux prélèvements sociaux. Quel sera le montant total des impositions afférentes à cette plus-value ?

- Liquidation de l'impôt sur le revenu :

. Prix de vente : 650.000,00 euros

. Prix d'acquisition : 300.000,00 euros

. Frais d'acquisition - forfait de 7,5 % : 22.500 euros

. Majoration du prix d'acquisition pour travaux (ici, le forfait 15 % permet une déduction de 45.000 euros, il n'est donc pas choisi car moins intéressant que le montant des travaux réalisés s'élevant à 48.500 euros. Les justificatifs de ces dépenses ayant été conservés).

. Prix d'acquisition corrigé : 371.000 euros

. Plus-value brute : 279.000 euros

. Abattement pour durée de détention (8 années entières de détention soit 18 %, 3 ans à 6 %) : 50.220 euros

. Plus-value nette imposable : 228.780 euros

. Impôt dû (19 %) : 43.468 euros

- Liquidation des prélèvements sociaux :

. Plus-value brute : 279.000 euros

. Abattement pour durée de détention (8 années entières de détention soit 4.95 %, 3 ans à 1,65 %) : 13.810,50 euros

. Plus-value nette imposable : 265.189,50 euros

. Prélèvements dus (17.2 %) : 45.613 euros

- Liquidation de la taxe sur les PV de plus de 50.000 euros :

Compte tenu du montant de la plus-value, M. et Mme Duval sont également redevables de la taxe complémentaire sur les plus-values de plus de 50.000 euros.

. Plus-value nette imposable à l'IR : 228.780 euros

. Taxe due (PV comprise entre 210.000 euros et 250.000 euros - taux de 5 %) : 11.439 euros

. Total à payer : 100.520 euros